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随处可感受到香港经济的澎湃活力

    香港豪宅成交市场异常火爆,国庆期间单宗交易金额过亿港元的豪宅已经有2宗,二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗,累计金额为108亿港元,环比激增617.4%。“香港豪宅火爆,跟内地富豪密切相关,70%以上都被内地客买走了。”李小姐笑称,“现在香港顶级豪宅里面的会所进去都讲普通话,连门口的保安普通话都比我讲得好。香港的豪宅根本不愁卖不出去,一方面内地投资客有很强的投资需求,另一方面这些楼盘附近有着香港最好的学位。”
  而内地人去香港购置房产,还需要缴纳30%的印花税,一套1000万港元的房子,印花税就要上缴300万港元,折合人民币267万元。
  在内地实行严格的管制背景下,这些动辄千万的资金是如何绕道管制出海购置房产,记者通过暗访发现,不少香港地产中介代理商会给内地客人一个指定账户,并给出汇率,购房者只需要将钱转入国内指定账户,即到香港,还有一些人以单位名义前来香港购置房产。“你只需要准备好钱就行,其他的我们会帮忙安排。”李小姐表示。
  今年6月份位于何文田的一处楼盘天铸,一个停车位卖到了600万港元,创全港停车位新高纪录,截至2018年9月,这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢,其中4幢都是内地投资客用公司名义入市,光交税就贡献了2.6634亿港元。记者走访位于中环、上环、西营盘一带的出租房,如果月薪不是在3万港元以上根本租不起附近的房子,就连没有电梯逼仄狭窄的唐楼一间不到20平方米的房子租金都要2万港元左右。
  “如果我有付首付的钱,我干嘛不去炒楼,在香港,年轻人对生存、买楼的渴望远大于创业梦想,一旦创业失败不仅背负债务不说,可能一辈子都翻不了身,我们赌不起。”Leo向记者表示。
  所以香港青年人只要手中有钱,就会倾向于购买小户型房子,凑足首付,等待房价升值换大房。
  根据金管局要求,香港400万港元以下的房子最多可以贷款九成,401万港元至600万港元的房子最多可以贷款八成,601万港元至1000万港元的房子最多可以贷款六成,1000万港元的房子最多只能贷五成。所以近几年香港开发商的新楼都是“纳米楼”为多。团结香港基金的数据显示,实用面积小于215平方尺的“纳米楼”落成量出现了明显放量,从2014年的64个单位,增加到1066个单位。
  恒基兆业在西营盘最新推出了艺里坊,单位面积约20平方米~28平方米之间,价格在每平方米29万港元~33万港元,所以刚需新房只能一小再小,大家才能买得起。而记者看到的一间被隔出来的面积只有7平方米的房间,厕所和床仅一块木板间隔,床位于厕所上面,月租金7000港元。
  林先生告诉记者,“没有办法,这里土地太贵了,地产商兴建的楼宇普通人根本买不起,越来越高的楼价,导致香港租金普遍上涨,香港有近20万人会选择住劏房。”
  还有隐藏在街角巷尾的笼屋(铁笼子,一个床位),也以深水埗居多。笼屋的月租金约1000港元~2000港元,而此前笼屋的租金价格在600港元左右,里面除了床具外,还有各种生活用品,大多数住在笼屋的是已经退休、靠政府每个月救济而生活的中老年人,而部分青年人会选择环境相对好一些的床位房。
  阿秀因为想要来香港,5年前花了5万港元跟一个香港老人结婚,拿到了香港永久居民证,目前在旺角租了一个柜位,卖手机壳、手机贴膜之类的用品。她告诉记者,你看到很多香港老人即使退休也会出来找工作,因为政府每个月的退休金根本不够生活,他们会去扫街、捡垃圾、发广告等,就连笼屋他们都觉得贵得离谱。
  开什么玩笑,我要买房!香港自由港吸引了来自世界各地的物流、人流和资金流。图为香港葵青集装箱码头。好理念建一流环境、好效应引一流人才、好定位促一流服务
  从三个一流“品”香港自由港,香江回望千波涌,港口雄开万里流。香港从未辜负地名中的这个“港”字,从1842年的穷乡僻壤小渔港到如今的繁华自由港,香港用开放化、自由化、创新化、国际化、专业化的核心驱动力,激活“自由港”的潜力,释放出年生产总值破2万亿元的巨大能量。
  为写好这个“港”字,香港不断改进、完善城市治理体系,营造一流营商环境、吸引一流国际人才、打造一流专业服务平台,功不可没。
  理念一流营商环境不仅仅是审批加快
  车水马龙、招牌霓虹、高楼林立……站在香港街头,随处可感受到香港经济的澎湃活力。繁荣的背后,是世界一流营商环境的支持。
  世界第五,这是在《世界银行2018年营商环境报告》中,中国香港整体营商环境的排名。
  香港特区政府奉行自由经济政策,通过法律架构和监管制度来营造公平竞争环境,保障市场有序运行,让人流、物流、资金流自由进出,使香港成为全球最自由经济体之一。
  “香港九成以上是民营经济,政府的经济管理模式是尽量辅助,减少干预。”国务院港澳办公室原香港事务顾问连烽9月底在香港接受海南日报记者采访时说,“总而言之,香港是小政府大市场,能不管的,特区政府尽量不管。”
  “营商环境太重要了,但它绝不仅仅是缩短行政审批时限,这只是营商环境的一小部分内容。”香港特区政府前首席研究主任、中银香港资深经济研究员王春新告诉海南日报记者。
  健全的法律制度、良好的社会环境、廉洁社会、简单低税制、政府少干预的态度都为香港提供了有利的营商环境。
  王春新讲述了一个真实的故事。一位老板从美国飞到香港,上午到会计师事务所买了一个公司,中午品尝了香港美食,下午到会展中心听场报告,晚上就飞回美国了。“这说明,在香港办事非常方便。”他说。
  有同感的还有香港文汇管理学院工作人员金唯纯,“香港特区政府部门大多数集中在闹市,咨询办事特别方便。”
  王春新强调:“我认为营商环境最关键就是6个字,安全、方便、效益。首先要保护投资者的资金安全,同时要让资金进出有相对自由度。方便,就是要高标准对标国际惯例办事,为投资者提供便利。效益即降低经营成本,促进产业发展,让投资者有更多机会获取合理的利润。
  效应聚集名企吸引全球一流人才
  一流的营商环境,吸引了一批一流企业,更形成了人才聚集效应。
  “人才是香港最重要的资产。香港具备优秀人才在亚太区13个主要经济体中处于领先地位,6个项目排第一,其余2个项目排第二。”王春新谈及香港人才,信心满满。
  目前香港约有25万金融从业人员、6000名特许金融分析师、1万名专业会计师、5000名律师和1000名大律师。即便是人才荟萃,香港仍在不断出台新政,加入抢才大战。
  香港入境事务处官网今年8月公布了首份香港人才清单。“人才清单”囊括了11类专才,突显了香港进一步发展经济最需要的具体专业范畴,即废物处理专家、资产管理专才、海运保险专才、精算师、金融科技专才、数据科学家及网络安全专家、创新及科技专家、造船师、轮机工程师及船舶总管、创意产业专才、争议解决专才及业务交易律师。这份“人才清单”内的专业人才,通过“优才计划”申请来港定居,可以在“综合计分制”下额外加30分,优势非常明显。
  香港入境事务处高级入境事务主任庾伟豪告诉海南日报记者:“针对互联网产业发展的需要,香港今年6月推出了科技人才入境计划,每年设有1000个配额,值得一提的是,企业须按有关规定,承诺增聘本地人才,每聘用3名非本地科技人才,必须增聘一名本地全职雇员和2名本地实习生。”
  “香港企业很容易雇佣到外国人才或者拥有丰富国际经验的优秀人才。我不少同事和朋友来自美国、英国、印度、以色列等不同国家。”海南籍姑娘符瑜瑾说,她7年多前通过香港专业人士就业政策入境,今年已拿到香港永久居民身份证。 美联储宣布年内第三次加息,随后香港金管局跟加,上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%。
  在此背景下,唱空香港楼市者居多,认为加息会影响楼价,且租金回报率也开始降低。耀才证券创始人叶茂林称,若贸易局势紧张,美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下降,跌幅甚至达40%。就连瑞银也喊出,香港面临最严重的楼市泡沫风险。
  “下跌?不可能下跌的,香港没有多少地了,严重的土地供应不足,香港的房价以前像直线一样上升,现在可能是盘旋式上升。”美联物业的地产中介代理商李小姐操着不标准的普通话边说边做手势。
  香港加息楼市拐点将至?
  自2003年起,香港房价就像一辆失控的火车,创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期。香港的私人住宅售价指数7月上升至393.5点,连续上升28个月。
  根据咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示,香港连续第八年蝉联冠军,属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍,这意味着如果不贷款的话,香港人需要不吃不喝19.4年才可以买房。
  莱坊国际发布的《财富报告》显示,截至2017年12月31日,香港豪宅售价连续6年稳居全球第二贵,以100万美元计,去年在香港只可购买22平方米,仅次于摩纳哥。
  李小姐向证券时报记者提供的一组数据也足以证明香港楼市的疯狂,10月1日至10月7日香港一手楼盘南区左岸、维港颂均价已经达到53万港元/平方米,敦皓楼盘均价达到89万港元/平方米,但这并不是香港最贵的楼盘,位于港岛东半山一处新楼盘最新一手成交均价137万港元/平方米,一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。“这个单位也创造了亚洲最贵纪录。你知道吗,香港是一个房价总会发生奇迹的地方,这里寸土寸金,每一个建筑设计师都恨不得将房子的每一个角落都变成可利用的空间。”李小姐说。
  然而,美联储年内第三次加息如期而至,香港各大银行也终于开始行动了。9月27日,香港四大银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中银香港均宣布上调港元最优惠贷款利率(Prime Rate,简称P息),这是香港12年来首次上调最优惠利率,代表过去逾10年的超低息环境宣告结束,有分析指出美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫,一时间,唱空香港楼市的声音四起。
  投资银行里昂证券在研报中指出,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正冲击着香港楼市,其中房贷利率上涨是令购房需求降温的一个重要原因。
  叶茂林称,若贸易局势进一步紧张,未来美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下跌,跌幅或达40%。花旗估计下半年香港房价能够下跌7%左右,瑞银认为香港房价到2019年底最多跌去10%。
  香港豪宅70%被内地投资者买走
  房价到底怎么走,应该要看看现在买房的是哪些人群。
  “别妄想唱空楼市,因为就算楼市在未来几个月下跌,很快就会回升,事实上香港的楼价早已超出了市民的负担能力,但仍然上升。虽然近月升势放缓,但楼价指数却比2017年12月上升13%。还有一个重要原因,那就是流向香港房地产行业的内地资金事实上并没有放缓。”富裕地产中介林先生向记者表示。
  记者走访港岛西区的一手楼盘,位于北角附近的海璇,8000万港元以上的大户型基本售罄,李小姐向记者透露,“目前F座小户型约26平方米左右的只剩下8套,均价在1400万港元~1800万港元左右,这个用来做投资非常好,下面就是购物中心,还有去内地的直达巴士,1分钟步行到港铁北角站,8分钟到达中环国际金融中心(IFC),32分钟到达香港机场,还带学位,小学有华仁、北角官立,中学有皇仁书院、玛利曼中学、庇利罗士女子中学等。”
  
  面对香港楼市的疯狂,港府也开始着手整治,6月29日,香港公布6项房屋政策新措施,最重磅的就是征收空置税,希望能够在一定程度上抑制香港楼市炒作。
  李小姐向记者表示,因为香港地少,刚性需求大,而建一幢楼最少4年,所以升值快,很多政策即使出了在短期内对房价有所限制,但是未来还会再度上升,如港银加息,向银行借500万港元一个月也就多供300多港元,影响有限。
  至于香港未来楼价走势,恒隆地产董事长陈启宗在2017年年报是这么说的:我们难以期望香港楼价在可见的将来变得相宜,主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。正如本地许多富人一样,他们会在伦敦、纽约或东京置业,内地朋友的个人财富不断增加,便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋,接着其他的富有一族会跟随,购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业,楼价长远又如何能回落呢?
  在寸土寸金的香港,有一种将一间房切割成几间房出租的,每间房五脏俱全,有床有柜有厕所,再好一点的就是还有个小厨房,但内部极其狭窄和压抑。这就是所谓的劏房。
  地产中介林先生向记者表示,这种房在香港非常常见,深水埗更为集中,一套面积不到80平方米的房子都能分隔出7间房,每间房平均面积在11平方米左右,租金价格在9000港元~12000港元,加起来这套房的租金一个月为73500港元。
  在内地振臂高呼“大众创业、万众创新”的双创时代,香港年轻人在面对创新与新经济发展趋势时显得更为谨慎与保守。
  高企的房价、求稳的心态,崇尚“专业精英”文化,使创业成了奢侈品,而医生、会计师、投行、律师等“专业人士”才是他们更为青睐的体面职业,走在中环、金钟一带,一眼望去都是西装革履、打扮精致的金融人士,就连在路上都能随处听到关于股市、融资、债券的讨论。
  “上楼无望、上流困难、上位无门”,是香港财政司前司长梁锦松对香港青年生存现状的形容。
  毕业后便进入中环一家金融机构的Leo向记者表示,创业对于香港青年来说不太现实,大学一毕业首先想到的是如何能养活自己,普通香港大学生毕业后的薪水大概在1.5万港元,如果能够在大型金融机构工作,薪资可达2万港元~3万港元,但是去掉租金、交通费、餐费,每个月所剩不多。